Les frais de notaire en 2026 : calcul, montantet qui les paie ?
Lors d'un achat immobilier, les frais de notaire représentent une dépense importante à prévoir en plus du prix d'achat du logement. Mais que comprennent réellement ces frais ? Combien faut-il prévoir en 2026 ? Qui doit les payer ? Peut-on réduire les frais de notaire ?
Depuis 2025, la fiscalité applicable aux transactions immobilières a également évolué, avec la possibilité pour les départements d'augmenter temporairement les droits de mutation. Il est donc encore plus important de bien anticiper le montant total de son acquisition.
Dans cet article, nous faisons le point sur les frais de notaire en 2026, leur calcul et les principales situations à connaître avant d'acheter un bien immobilier.
Que sont réellement les frais de notaire ?
L'expression « frais de notaire » est couramment utilisée, mais elle est en réalité assez approximative.
Lors d'une acquisition immobilière, la somme versée au notaire comprend plusieurs éléments :
• les droits et taxes liés à l'acquisition ;
• les émoluments du notaire ;
• les débours et frais de formalités ;
• la contribution de sécurité immobilière.
Le notaire collecte donc une grande partie des sommes pour les reverser ensuite à l'État et aux collectivités.
Les droits de mutation constituent d'ailleurs une part importante de la facture. Depuis 2025, les départements peuvent temporairement augmenter leur taux dans certaines conditions.
Quel est le montant des frais de notaire en 2026 ?
Pour un achat immobilier dans l'ancien, il faut généralement prévoir environ 7 à 8 % du prix d'achat en frais d'acquisition.
Le montant exact dépend notamment :
• du prix du bien ;
• du département dans lequel se situe le logement ;
• de la nature du bien ;
• du régime fiscal applicable ;
• du montant des débours et formalités ;
• du statut de l'acquéreur.
Dans le neuf, les frais d'acquisition sont généralement beaucoup plus faibles, souvent autour de 2 à 3 % du prix, lorsque le régime permettant de bénéficier des droits réduits s'applique.
Exemple pour un achat immobilier de 250 000 €
Pour un logement ancien acheté 250 000 €, l'acquéreur peut devoir prévoir de l'ordre de 17 500 à 20 000 € de frais d'acquisition.
Le montant exact sera calculé par le notaire en fonction du dossier et de la fiscalité applicable.
Il est donc préférable de demander une estimation précise avant de finaliser son plan de financement.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Les frais d'acquisition sont principalement constitués de taxes, auxquelles s'ajoutent la rémunération réglementée du notaire et différents frais.
Dans l'ancien, les droits d'enregistrement comprennent notamment :
• une taxe départementale ;
• une taxe communale ;
• un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement.
Depuis la réforme applicable à partir d'avril 2025, les départements peuvent porter temporairement leur taux de taxe départementale à 5 %, contre 4,50 % auparavant.
Lorsque le taux de 5 % est appliqué, les droits d'enregistrement peuvent atteindre environ 6,3185 % du prix du bien, avant les autres éléments composant les frais d'acquisition.
C'est pourquoi le montant total des frais d'acquisition peut désormais se rapprocher davantage de 8 % dans certains départements.
Les frais de notaire ont-ils augmenté en 2026 ?
Il faut distinguer deux choses.
Ce ne sont pas nécessairement les émoluments du notaire qui ont augmenté.
La principale évolution concerne les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). La loi de finances pour 2025 a permis aux départements d'augmenter temporairement leur taux de 0,5 point, dans la limite de 5 %, pour les transactions concernées.
Cette hausse peut représenter plusieurs milliers d'euros sur une acquisition importante.
Par exemple, une hausse de 0,5 point sur la base concernée représente environ :
• 1 500 € sur un bien de 300 000 € ;
• 2 000 € sur un bien de 400 000 € ;
• 2 500 € sur un bien de 500 000 €.
Le montant réellement supporté dépend toutefois de la situation fiscale et du département.
Qui paie les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?
En principe, les frais d'acte et les droits liés à l'acquisition sont à la charge de l'acheteur.
C'est donc l'acquéreur qui doit prévoir ces frais dans son budget.
Le notaire demande généralement une provision avant la signature de l'acte authentique.
Après la vente, il reverse les taxes et droits aux administrations concernées et procède ensuite à la régularisation du compte de l'acquéreur.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Une partie des frais d'acquisition est constituée de taxes et de droits fixés par la réglementation.
Il n'est donc pas possible de négocier librement l'ensemble de la facture.
En revanche, certains émoluments du notaire sont réglementés et certains frais peuvent dépendre des prestations et formalités nécessaires au dossier.
Il existe également une possibilité importante à connaître lorsqu'une partie du prix correspond à des meubles.
Peut-on réduire les frais de notaire ?
Oui, dans certaines situations.
Acheter dans le neuf
La première possibilité est d'acheter un logement neuf bénéficiant du régime de frais d'acquisition réduits.
Les frais sont alors généralement nettement inférieurs à ceux d'un logement ancien.
Déduire le mobilier du prix immobilier
Lorsque le bien est vendu avec du mobilier identifiable et valorisable séparément, une partie correspondant réellement aux meubles peut, sous certaines conditions, être distinguée du prix immobilier.
Les droits d'acquisition sont alors calculés sur la partie immobilière.
Cette opération doit toutefois être réalisée correctement et correspondre à la réalité des biens vendus.
Distinguer les honoraires d'agence
Dans certaines configurations, les modalités de rédaction du mandat et du compromis peuvent avoir un impact sur l'assiette des frais d'acquisition.
Lorsque les honoraires d'agence sont contractuellement à la charge de l'acquéreur et correctement distingués dans l'acte, ils peuvent ne pas être intégrés de la même manière dans l'assiette des droits.
Il est donc important de définir précisément qui supporte les honoraires d'agence dès le mandat.
Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire en 2026 ?
C'est une question particulièrement importante depuis la réforme de 2025.
La hausse temporaire du taux départemental ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent un logement destiné à devenir leur résidence principale, sous réserve de remplir les conditions prévues.
Est notamment considéré comme primo-accédant l'acquéreur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la signature de l'acte de vente.
Cette mesure peut donc permettre à certains primo-accédants d'éviter la hausse de 0,5 point du taux départemental.
La situation peut toutefois devenir plus complexe lorsque plusieurs personnes achètent ensemble.
Il est donc recommandé de faire vérifier son éligibilité par le notaire avant de calculer précisément son budget.
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Les frais de notaire sont-ils les mêmes dans tous les départements ?
Non.
Le montant dépend notamment du taux départemental applicable.
Depuis 2025, chaque département a pu décider d'augmenter ou non son taux dans les conditions prévues par la loi.
Il est donc important de ne pas se contenter d'appliquer automatiquement un pourcentage identique à tous les achats immobiliers en France.
Pour connaître le montant exact applicable à une acquisition, le notaire peut effectuer un calcul personnalisé.
Quels frais de notaire dans le Var en 2026 ?
Pour un achat immobilier dans le Var, il est particulièrement important de tenir compte de la fiscalité départementale applicable au moment de la signature.
Les acquéreurs doivent intégrer les droits de mutation dans leur budget global, en plus du prix du bien et des éventuels frais liés au financement.
Que vous achetiez à Brignoles, Saint-Maximin-la-Sainte-Baume, Besse-sur-Issole, Cotignac, Barjols ou dans une autre commune du Var, le calcul définitif doit être réalisé en fonction de la nature exacte du bien et de la situation de l'acquéreur.
Quels frais de notaire dans les Bouches-du-Rhône en 2026 ?
La même vigilance s'impose dans les Bouches-du-Rhône.
Depuis 2025, le département fait partie des territoires dans lesquels la hausse des droits de mutation peut avoir un impact sur le coût d'une acquisition immobilière.
Pour un achat à Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, La Ciotat ou dans les communes voisines, il est donc préférable d'intégrer les frais d'acquisition dès le début du projet immobilier.
Exemple : quel budget prévoir pour acheter une maison à 300 000 € ?
Prenons l'exemple d'une maison ancienne affichée à 300 000 €.
L'acquéreur doit prévoir :
Prix d'achat : 300 000 €
+ frais d'acquisition : environ 21 000 à 24 000 €
= budget global : environ 321 000 à 324 000 €
À cela peuvent éventuellement s'ajouter :
• les frais de dossier bancaire ;
• les frais de garantie du prêt ;
• les frais de courtage ;
• les frais liés aux travaux ;
• les frais de déménagement.
Le coût réel du projet immobilier est donc supérieur au simple prix affiché dans l'annonce.
Les frais de notaire sont-ils à prévoir dans l'apport personnel ?
Très souvent, oui.
Les banques demandent fréquemment à l'emprunteur de disposer d'un apport permettant au minimum de couvrir une partie des frais annexes de l'acquisition.
Cela dépend toutefois du profil de l'emprunteur, du financement recherché et de la politique de la banque.
Un acquéreur qui souhaite acheter une maison à 300 000 € doit donc réfléchir à son financement en raisonnant sur le coût total de l'opération, et pas uniquement sur le prix de vente.
À quel moment paie-t-on les frais de notaire ?
Les frais d'acquisition sont principalement réglés lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
L'acquéreur verse généralement les fonds nécessaires avant ou au moment de la signature.
Le notaire se charge ensuite de payer les différentes taxes et formalités nécessaires à la réalisation de la vente.
Après l'enregistrement définitif de l'acte, une régularisation peut intervenir si la provision versée était supérieure ou inférieure au coût réel du dossier.
Peut-on acheter sans payer immédiatement les frais de notaire ?
En pratique, les frais doivent être financés dans le cadre du plan de financement de l'acquisition.
Certaines banques peuvent accepter de financer une partie importante du projet, voire dans certains cas un montant supérieur au prix du bien, mais cela dépend fortement du dossier de l'emprunteur.
Il ne faut donc pas partir du principe que les frais de notaire seront automatiquement financés par la banque.
Pourquoi faut-il anticiper les frais de notaire avant de faire une offre ?
Connaître les frais d'acquisition avant de faire une offre permet de déterminer son budget immobilier réel.
Par exemple, un acquéreur disposant de 30 000 € d'épargne ne doit pas nécessairement considérer que ces 30 000 € peuvent être intégralement consacrés à son apport.
Une partie peut être nécessaire pour financer les frais d'acquisition et conserver une épargne de sécurité.
Cette anticipation permet également d'éviter de découvrir trop tard que le financement souhaité n'est pas compatible avec son budget.
FAQ – Frais de notaire en 2026
Combien représentent les frais de notaire dans l'ancien ?
En règle générale, il faut prévoir environ 7 à 8 % du prix d'achat pour un logement ancien, avec un montant exact dépendant notamment du département et de la situation de l'acquéreur.
Combien représentent les frais de notaire dans le neuf ?
Lorsque le régime de frais réduits s'applique, ils sont généralement de l'ordre de 2 à 3 % du prix d'acquisition.
Qui paie les frais de notaire ?
Les frais d'acquisition sont en principe à la charge de l'acquéreur.
Les frais de notaire ont-ils augmenté en 2026 ?
La hausse provient principalement de la possibilité donnée aux départements depuis 2025 d'augmenter temporairement les droits de mutation. Elle ne correspond pas à une hausse générale des honoraires des notaires.
Les primo-accédants bénéficient-ils d'un avantage ?
Oui. Sous certaines conditions, les primo-accédants achetant leur résidence principale ne sont pas concernés par la hausse temporaire de la part départementale.
Comment connaître le montant exact des frais de notaire ?
Le montant exact peut être calculé par le notaire à partir du prix du bien, de sa nature, du département et de la situation de l'acquéreur. Un simulateur officiel permet également d'obtenir une première estimation.
En conclusion
Les frais de notaire en 2026 doivent être intégrés dès le début d'un projet immobilier.
Dans l'ancien, ils représentent généralement plusieurs pourcents du prix d'achat et peuvent désormais être plus élevés dans les départements ayant choisi d'augmenter temporairement leurs droits de mutation.
Pour un achat immobilier dans le Var ou les Bouches-du-Rhône, il est donc essentiel de raisonner en termes de budget global : prix du bien, frais d'acquisition, financement et éventuels travaux.
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Félicien DUBAR
Directeur Associé
La Ciotat et alentours
Publié le 28/08/2026 par
Félicien DUBAR
